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潮起潮落的北上广深迷你仓

2021-01-15

据“百宝仓”的粗略统计,至2020年8月,国内的在营迷你仓品牌有40多个,门店总数达660多家。

中国的迷你仓行业何时兴起?可能始自德国资本背景的MiniCC迷你仓储2010年8月进入中国,并在上海开设了首家门店。紧接着,上海本地的好易仓在2011年4月成立。深圳的大众迷你仓在2011年11月成立,北京的考拉迷你仓成立于2012年2月,广州的百宝仓成立于2012年12月。自此,迷你仓这个新兴行业在中国四大一线城市落地生根。

一门新兴的行业,如果没有资本的加持,要走好走远会十分困难。迷你仓作为近年新兴起的仓储业态,一开始就受到资本的青睐。从资本的来源划分,可细分为外资、内资、港资。

外资以2010年8月MiniCC迷你仓储进驻上海为标志(2019年7月启用新的中文品牌“迷你CC自助仓”),新加坡凯德置地的迷你仓业务(StorHub)2012年7月进入上海。2015年5月创立于杭州的乐存迷你仓,也是一家由新加坡股东控股的中外合资企业。

外资在关涉中国迷你仓的最新动态,是2019年4月,华平投资(Warburg Pincus)以1.795亿新元收购凯德置地的迷你仓业务,资产包括位于新加坡的11个迷你仓物业及上海的1个迷你仓物业(国内品牌名“趣存自助仓”)。2020年2月29日,迷你CC自助仓官宣:趣存自助仓与迷你CC自助仓,将于2020年在中国进行双品牌运营。2020年5月,趣存自助仓完成对深圳乐存乐库迷你仓的收购,乐存乐库成为“StorHub趣存自助仓”成员企业。近期的一连串事件,可视为外资长期看好中国迷你仓行业,加快布局国内迷你仓业务。

外资的迷你仓,钟情于自购自营模式。在国内房地产市场商住价格倒挂的现状下,先购买工商物业自持,再注入已成熟的迷你仓业务获得持续的现金流,有其现实意义:

1. 实体经济受电商冲击,商业物业空置率高。商业物业售价与住宅相比处于合理区间。在商业行情低迷的时候,买入独栋的工商物业是较好的时机,至少可选择的标的比较多。消费升级还需要时间培育,一旦水到渠成,对商业的需求是爆发式的。现在持有北上广深的商业物业,相比在资金来源地投资物流地产,中国的工商物业无疑保值升值的空间更大;

2. 持有物业并注入成熟的迷你仓业务,省去大规模装修和招商的环节,物业的周转效率大幅度提高;

3. 该重资产经营模式,需要雄厚的资本支持;

本土迷你仓的资金来源,主要是经营者的自有资金,部分品牌则获得风投的青睐。

2012年,考拉迷你仓成立后不久,即获九合创投的100万天使轮投资,之后陆续获得源星资本、达晨创投、恒基浦业的跟投,专注发展社区迷你仓模式。

美立方2014年获得清华同方2000万人民币A轮投资。2016年并购北京本土品牌万福金安迷你仓。

优立仓2016年获得弘泰互融、龙翌领航、领势投资天使轮1000万投资。

成立于2011年11月的大众迷你仓,更凭雄厚的资金实力,在2016年4月挂牌新三板。

本土迷你仓资金实力没有外资品牌雄厚,经营模式主要是总包分租,只有少数的场地属经营者的自有物业。这种轻资产的经营模式,在物色经营场地上有更多的可选性,布点更灵活,能快速复制开店,单店规模易控。缺点是利润率低,经营风险大。

港资迷你仓首现的可能是2014年9月创立于广州的“存管易”。

CBD迷你仓2015年1月在北京成立,获得崭越资本100万天使轮投资。2017年5月获得香港汇贯南丰地产基金2800万美元的A轮融资资金及物业并购资金。2018年3月与存管易合营,以“CBD迷你仓”品牌经营,由此进入广州市场,最终完成四大一线城市的布局。

好世界储存2015年11月创立于上海。

金刚迷你仓2017年7月创立于广州,2019年6月业务拓展至深圳。

香港的迷你仓兴起时间远早于国内,在香港资本开始关注国内行情时,外资及内资的迷你仓已经深耕北上广深一段时间。港资迷你仓采用的是自购自营及总包分租的模式。经营上面临着外资及内资品牌的激烈竞争。